什么是房地产信托啊 ？

房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为委托业务、代理业务、金融租赁、咨询、担保等业务。

房地产信托，包括两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产所有权人（委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。

房地产行业属于资本密集型行业，从前期的土地竞拍，到中期的开发建设，再到后期的营销都需要大量而持续的资金支持。而2008以来房地产市场的持续升温使得房地产行业体现出高收益低风险的特征根，成为资本追逐的市场。而信托具备投资方式灵活多样的特点，可以弥补单纯银行贷款不足，使得房地产信托业在一段时期以来一直是信托公司的重要业务。但同时房地产行业的过快发展，资金的过分集中也带来了一定的风险和隐患，国家宏观调控政策的不断变化使得房地产信托业务面临不断变化和挑战。

房地产信托的定义和类型

从广义上讲，与房地产相关的信托活动都可以被称为房地产信托，包括房地产资金信托和房地产财产信托。实际情况中，信托公司在开展的房地产信托业务仅限于狭义的房地产资金信托业务，几乎没有开展房地产财产信托业务。

是因为制度上还存在一些缺陷；一是依据《信托法》的有关规定；以房地产作为信托财产设立信托需要办理信托登记才能生效，而目前我国尚未制定信托登记的具体操作规定，实践中无法办理信托登记手续，而无法设立房地产财产信托。 二是设立房地产财产信托，在设立阶段和终止阶段均需要办理房地产的转移过户手续，涉及高昂的税费，由于目前尚未制定在避免“重复征收”的信托制度，因此税制的欠缺也阻碍了实践中开展房地产财产信托。故在家族信托中，将房产装入家族信托中有一定的操作难度，设计到税费，管理费等问题。

（一）股权型房地产信托

股权型房地产信托模式，是指信托公司将信托资金以增资协议的方式注入房地产公司，增加房地产公司的自有资金并阶段性获得其绝对控股权，在成为房地产企业的控股股东后并不直接参与房地产项目的运营，而是与房地产企业约定在未来信托计划到期时，以房地产公司溢价回购股权的方法结束信托计划的一种房地产信托运作模式

（二）债权型房地产信托

债权型房地产信托，即信托公司作为信托合同中的受托人，投资者作为委托人，房地产企业将房地产企业相关的土地使用权或者其他不动产等资产作为担保，信托公司将从投资者手中募集的资金通过发放贷款的方式借给房地产公司，房地产企业按照借款合同的规定的利息和还款时间方式支付利息，并在信托计划到期时兑付信托本金的一种信托产品。

（三）特定资产收益权信托

特定收益型房地产信托，有点类似于国外的房地产信托投资基金模式，是财产信托的一种。在这种模式下，房地产企业将能产生稳定现金流的物业委托给信托公司以设立信托受益权，信托公司以此信托受益权向投资者发行受益权凭证进行融资，最后将募集的资金让渡给房地产企业或者房地产企业质押此信托受益权进行债务融资。信托公司通常会选取能够正常经营并能产生稳定现金流的信托财产为标的，以信托财产产生的收益来化解信托产品的信用风险.

房地产信托的发展和现状

房地产信托是在2002年后逐渐发展起来，初期是以“过桥贷款”的形式出现在大众面前，起初并未引起房地产商的重视。后来随着2003年2008年迎来了2次黄金增长，一是因为房地产融资政策的缩紧，导致对于信托的融资渠道的增长。二是因为货币政策的放松，迎来了房地产整体行业大的发展需求。

过去几年经济的拉动主要靠房地产，房地产建设会推动水泥、钢材、建筑业、家电业等行业的发展，同时政府卖地收入也是政府财政收入的主要来源。截至2018年四季度末，房地产信托余额为2.69万亿元，房地产类信托是支撑信托公司经营收入的主力。

房地产信托目前的政策

2019年5月17日，银保监会官网发布了银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。文件针对违规向房地产行业领域放款有较高的关注度，房地产融资渠道进一步缩紧。

房地产开发的四证是；国有土地使用证，建设工程规划许可证，建筑工程用地规划许可证，建设工程施工许可证。并要求自有资金达到30%,开发商或其控股股东需要有二级以上开发资质，统称为“四三二”，才可以通过信托计划为房地产企业融资。

房地产信托项目如何挑选

虽然目前房地产热度有所下降，但依然是国家经济发展的一个支柱。同时房地产企业开始进入洗牌阶段，大的房地产企业越做越大，中小房地产企业要么被兼并，要么退出市场。

房地产信托产品投资标的项目有以下几大因素

一、区域位置分析：房地产项目的还款来源主要是销售还款，去化率越快的房产项目才是风险最低的产品，建议选择一二线城市或者省会城市的重要地段的项目，投资房地产项目产品就像买房子一样，地段是关键。选择人口流入的城市，人口流入说明此城市未来的发展预期形式向好。从2016年开始全国房地产市场跑步进入火热时代，许多三四线城市房价的涨幅非常大，甚至翻倍，但是从长期来看这些城市的增长内涵较低，所以谨慎选择三四线城市的房地产项目产品。

二、财务成本分析：主要分析土地成本及周边其他楼盘房价形式，通过房地产信托产品的介绍或者在土拍交易市场上能查询到所投项目土地的招拍挂成本，如果是成本特别高的“地王”项目则建议谨慎选择。参考项目所在地的周边楼盘的价格可以判断本项目未来销售价格的走势及去化率。

三、房产项目业态分析：主要分析所投资的地产项目的业态是别墅型的房源或者是大面积户型的房源还是改善型房源。按照目前市场上的去化率来看，改善型房源（100平方左右的户型）去化率最快，很多核心区域的项目甚至出现“日光盘、周光盘”摇号抢购的场景。

四、看透交易模式：交易模式主要有两种，一种是标准的432本项目开发贷，一种是套壳式的交易结构，不管那种交易结构都要明确分析资金最终的投资项目是什么。

五、抵押物分析：主要分析抵押物的形态、位置、货值、抵押率、变现能力等。通常情况下选择抵押物处于一二线城市的住宅土地货值一线城市的商业项目，住宅项目抵押率不超过7成商业项目抵押率不超过5成，有些项目由于投资超出预期可能会拿出优质公司的股权、股票来进行抵押。抵押物是信托项目的最后一道关口，项目一旦出现风险，抵押物能否迅速处置并变现是投资者判断风险的关键

所以在选择房地产信托时，建议选择大的房地产公司的项目、选择经济发达城市的房地产项目、选择城市核心地段的房地产项目、选择有优质抵质押物的或者明股实债的项目。

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往年金九银十对于地产人来说，是喜报连连；而今年这两个月，却是凉风嗖嗖。

最近地产人看到最多的新闻，恐怕大都是房企暴雷违约、评级下调、降薪裁员。

与此同时，与房地产行业高度相关的信托行业，也面临着严峻的考验。

此前，恒大陷入财务危机时，史玉柱就曾在微博公开表示，地产商出事对银行伤害并不大，损失最大的是买地产商发行的理财和信托产品的投资人。

先不说这个观点是否完全准确，但近期频繁出问题的，的确有不少是房企发行的理财产品和信托产品。房企发行理财，这个事情暂且不谈，笔者想和大家聊一聊房地产信托的故事。

01

首先，笔者整理了下最近一些房地产信托相关的新闻：

10月初，由于宝能系深陷债务危机，重庆信托21.86亿违约，同时涉及爱建信托、山东信托等未能清偿。

11月4日，中国信达旗下的金谷信托踩雷当代置业，8月17日刚给当代置业发放完最后一笔信托贷款，总规模合计5.5 亿元，不到1个多月，当代就暴雷了。

11月7日，花样年“明股实债”爆仓，华信信托被爆维权事件。

11月15日，五矿信托35亿元通道业务踩雷，“砍头息”被判无效。

11月18日，佳兆业退出广州卓佳房地产公司，平安信托接盘。

如果有关注这些新闻，就不难看出，信托公司与房地产公司唇齿相依的密切关系；当然，信托公司可以投资许多市场，房地产信托只是其中一种，但其业务规模和营收占比都比较重。

02

房地产信托，简称REITS，包括两个方面的含义：

一是不动产信托，就是不动产所有权人（委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；

二是房地产资金信托，是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。

因为非专业人士，笔者引用的是百度的解释，通俗来讲，第一种是提供资金并真正持有、运营、管理不动产，取得受益凭证，而且还可以作为标准化金融产品挂牌公开交易流通，这种是国际上常说的REITS；

第二种，本质上就是开发商通过信托公司为项目开发进行融资。目前我国信托公司在开展的房地产信托业务仅限于狭义的房地产资金信托业务，同时这也是房企大量采用的一种融资方式。

房地产行业本身属于资金密集型行业，从前期的拿地，到中期的开发建设，再到后期的营销都需要大量、可持续的资金支持。

一般来说，凡是开发商急需资金而不能介入的时点都是有必要引进信托资金的时点，主要包括：

（1）招拍挂前或土地尾款结清前；通过设计信托产品募资，但目前土拍政策对自有资金的要求较严，一般是先以自用资金支付土地款，再通过信托资金置换出来。

（2）受让土地开发后、开发贷条件具备之前或是审批过程中，由于开发贷程序繁琐，审批时间长，可用信托资金进行过渡。

（3）银行开发贷到期回收后，项目仍需建设资金，可由信托置换银行开发贷。

信托具备投资方式灵活多样、资金利率可灵活调整的特点，可以弥补单纯银行贷款不足，使得房地产信托在一段时期以来一直是信托公司的重要业务。

03

2019年5月17日，银保监会官网发布了银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，针对违规向房地产行业领域放款有较高的关注度，房地产融资渠道进一步缩紧。

在“房住不炒”的政策定位下，监管对房地产行业的管控持续加码，融资条件也不断收紧，房地产信托的规模近期一直处于下降态势中。

据中国信托业协会发布的最新数据显示，截至2021年2季度末，投向房地产业的资金信托余额为2.08万亿元，同比下降16.94%，环比下降4.39%；

房地产业信托占比降至13.01%，同比降低1.16个百分点，环比降低0.60个百分点。

图表：资金信托按投向分类的规模及增长情况来源：中国信托业协会网

业界人士认为，房地产行业调控升级有助于防范金融资源过度集中，避免由此带来的资源浪费和潜在系统性金融风险。

同时，房地产信托业务规模和占比的压降，有助于信托公司积极推动业务转型，避免资金集中投入到地产领域，而是投入到经济转型升级的重点领域，更好地发挥信托服务实体经济高质量发展的职能。

不过作为信托公司最赚钱的业务，房地产信托规模要远远大于公开统计的数据，事实上在工商企业贷款和资产证券化业务中有很多业务都与房地产相关。

2020年披露了相关数据的60家信托公司投入房地产领域的信托资产规模约为2.3万亿元，相较2019年的2.63万亿元，降幅约为12.45%。

在规模下降，有8家信托未披露业务情况之下，目前2.3万亿规模还是远大于上文提到的2.08万亿。

具体看来，60家信托公司中，近八成信托公司房地产业务规模出现收缩，例如中信信托、兴业信托、交银信托等47家。

此外，不足三成信托公司这一业务规模出现扩张，例如五矿信托、西藏信托、百瑞信托、东莞信托等13家。

图表来源：每日经济新闻

从规模上看，截至去年末有5家信托公司的房地产业务规模超千亿元。其中，中信信托占据榜首，规模为1994.8亿元，其次是中融信托，为1291.5亿元，紧接着分别是中航信托、五矿信托、平安信托。

这些头部信托，与今年多个头部暴雷房企多少都存在一些合作，后期兑付情况如何，也需要市场和投资人保持重点关注。

图表来源：每日经济新闻

从去年末60家信托公司投入房地产领域的信托资产占比来看，主要集中在30%以内。

房地产信托占比前十的公司里，除了第十名陆家嘴信托外，其他9家均超过30%.，杭州工商信托与万向信托更是超过50%。

但需要注意的是，这十家都是中小型信托公司，房地产项目和信托捆绑得比较紧，若项目存在很大风险，无法按进度实现销售回款，极有可能影响到信托产品的兑付问题，甚至可能影响信托公司的品牌声誉。

这意味着这些相当依赖房地产业务的信托公司，受行业寒冬影响也就更重一些。

04

可以说，整个信托行业，正在面临着融资类信托规模缩减、房地产信托规模总量控制的双重压力，传统粗放的高增长模式越来越难以持续，未来信托公司应该如何应对房地产业务收缩以及地产项目潜在的风险呢？

就笔者看来，信托公司在房地产展业方面要做到更加审慎，需从以下几点着手：

第一，投资偏好稳健性房企；尤其近两天传得很厉害的银行为国有房企开出的融资白名单上的公司，会更加安全。

当然，国企、央企融资成本都很低，不一定有大规模的信托资金需求，那可以把目标放在他们的合作项目上，给国企、央企的合作方做也行。

这个思路，和目前很多民营房企寻求政府平台公司合作是类似的。

第二，聚焦好城市、好区域和好项目；投资经济容量高、营商环境好、人口持续增长、市场容量大、项目去化较好的城市或区域，譬如珠三角、长三角区域，一二线城市核心地段的项目。

而且，一定要把风控措施落到实处，争取有优质抵押物作抓手，住宅抵押率不超过7成，商业抵押率不超过5成。就算发生极端风险，房企真暴雷倒了，这个抵押物也有核心价值，可以从容处置找下家接盘。

第三，要求集团总公司担保，甚至是老板个人担保；单个项目资金有限，纯粹依托开发贷或者销售回笼，可能会形成错位或者担保不足，有集团总公司担保，至少资金腾挪能力较强，这个项目没赚钱没回款，还有别的项目赚钱。

第四，关注新的业务增长点，譬如持有型物业；销售型物业投资回报率整体下滑，持有型物业中长期能通过租金收益带来稳定的现金流，具有较大的空间。

目前公募 REITs 从基础设施领域开始试点，物流地产、产业园区等领域已经先行一步，这也是未来的新增长点。

最后一点，由于目前绝大多数的房地产集合信托都是通过股权投资和权益投资的方式运用于房地产领域，需要不断提升自身参与地产业务的深度，强化自身相关的地产主动管理能力。

因此，信托公司可以招聘更多的房地产专业人才，搭建完善的城市进入标准、项目评判体系或者是风控模型来进行业务拓展。

面临地产裁员浪潮的朋友们，也不妨考虑下切换赛道，但不管选择哪条赛道，需要铭记的是，一直向前奔跑，也许才能有不一样的人生。

答：信托消费者可以从四个方面来考察房地产信托产品中的融资主体：一是信用评级。全国排名百强的房地产企业大部分都有信用评级，评级越高说明其公司信用越好，安全性越高；二是行业排名。在房地产行业普遍运用的行业排名是根据年度销售金额来进行排名，通常销售额越大的公司，综合能力越强，市场认可度越高，销售回款越快，流动性较好，还款能力越强；三是流动性分析。流动性越强说明其公司的流动资金充足，还款能力强。流动性强体现在：通过发债进行再融资、上市公司进行融资、财务报表中的现金流多等；四是实际控制人。房地产信托产品的风控措施中时常有实际控制人连带担保责任，可以从网上查询其实际控制人在行业的口碑及发展历程来判断有无负面影响。

很多房产专家看到一些信托凉凉了。

就说这些富人买信托，还不如买房子，买一二线城市的核心好房子，要比买信托保值。

但大家其实仔细看看那些买信托的人，他们拿出来的资金是多少。

大部分买信托的人，都只是高净值中产。

他们拿出买信托的钱，别说一线城市，核心地段的好房子了，就是二线城市的核心地段的，好房子，他们也买不了。

对于这些买信托的高净值中产来说，他们要是买一套，一二线城市核心区的好房子，基本上就是要把家底都淘光了，甚至都不够。

就那么200万、300万，多的也就是600万，在当下的这个楼市里面，怎么可能买到一线城市核心区好房子。